RICH DAD’S INCREASE YOUR FINANCIAL IQ
Trở nên thông minh hơn với đồng tiền của bạn
Tác giả: ROBERT T. KIYOSAKI
_________________________________________________________________________
CHƯƠNG 6: IQ tài chính
#4: TẠO ĐÒN BẨY CHO TIỀN
Ngày 9 tháng 8 năm
2007, thị trường chứng khoán giảm gần 400 điểm. Cục Dự trữ Liên bang và các
ngân hàng trung ưang trên toàn thế giới bắt đầu bơm hàng tỷ tiền mặt vào nền
kiáh tế để đảm bảo rằng cuộc khủng hoảng sẽ không lan rộng.
Ngày hôm sau thị trường
vẫn còn không khí lo sợ. Trong lúc tôi đang chuẩn bị cho ngày mới, phát thanh
viên của một chương trình truyền hình buổi sáng đang phỏng vấn ba chuyên gia hoạch
định tài chính và tìm hiểu quan điểm của họ. Lời khuyên chung của ba vị là: “Đừng
hốt hoảng. Hãy theo tới cùng.”
Khi được yêu cầu cho
thêm lời khuyên, cả ba đều nói, “Tiết kiệm, thoát nợ, đầu tư dài hạn vào những
quỹ hỗ tương được đa dạng hóa.”
Cuối cùng thì cũng có một
vị cố vấn phát biểu đôi chút khác đi. Cô ta bắt đầu bằng việc lên án thị trường
bất động sản là nguyên nhân cho sự hoảng loạn trên thị trường chứng khoán, quy
kết những nhà đầu tư tham lam, những tay môi giới bất động sản không có đạo đức
nghề nghiệp và những người cho vay cầm cố trục lợi đã gây ra cuộc khủng hoảng
tín dụng thứ cấp, là nguyên nhân gây nên sự sụp đổ của thị trường chứng khoán.
Tôi nghĩ, “Thật nực cười,
vị cố vấn tài chính kia nói rằng đầu tư vào bất động sản là rủi ro. Thị trường
bất động sản đang sụt giảm tại thời điểm tôi và Kim mua khu căn hộ 17 triệu ở
Tulsa, Oklahoma… và chúng tôi đang rất hào hứng về điều đó. Chúng ta có đang sống
cùng một hành tinh không đấy nhỉ?”
Chủ nghĩa tư bản mới
Ngày 9 và 10 tháng 8
năm 2007, khi mà các nhà đầu tư mất hàng tỷ đôla, Cục Dữ trữ Liên bang Mỹ bơm
hàng tỷ đôla vào hệ thống ngân hàng, cố hết sức để ngăn chặn sự hoảng loạn trên
thị trường bất động sản, cổ phiếu và trái phiếu.
Sau tuần đó, tôi được mời
làm khách cho hai chương trình truyền hình và ba chương trình phát thanh để
bình luận về sự sụp đổ này…Trong tất cả các buổi phỏng vấn tôi đều nói, “Tôi
không thích cách mà các ngân hàng những ương thao túng thị trường. Tôi không
cho rằng chính phủ nên ‘bảo lãnh’ cho các quỹ phòng chống rủi ro (hedge furtd)
và các tổ chức tín dụng giàu có, che chở cho họ từ những lỗi lầm bắt nguồn từ
lòng tham của chính họ.”
“Rủi ro luôn tồn tại.”
Sau đó tôi trả lời tiếp suy nghĩ của mình, “Việc lên hay xuống của thị trường
không ảnh hưởng đến việc tại sao tôi đầu tư và đầu tư vào cái gì.”
Hai quan điểm
Mặc dù không được hỏi,
tôi nghĩ một câu hỏi còn hay hơn là, Đâu là sự khác nhau giữa chuyên gia hoạch
định tài chính bi quan kia và quan điểm của tôi về đầu tư trên thị trường bất động
sản? Hoặc là, Tại sao, trong lúc tất cả mọi người đang hoảng loạn, tôi lại hăng
hái mua thêm bất động sản?
Câu trả lời cho những
câu hỏi đó được nêu ra trong chương này thông qua hai khái niệm tài chính: kiểm
soát và đòn bẩy.
…vấn đề ở chỗ là nhiều
người không có đủ kiến thức tài chính để mà có thể đầu tư đúng cách. Một vấn đề
khác là những quy luật mới yêu cầu họ phải đầu tư vào những tài sản mà họ không
có quyền kiểm soát hoặc không thể sử dụng đòn bẩy. Trong những lúc thị trường
suy thoái, điều duy nhất mà đa số họ có thể làm là đứng nhìn tuyệt vọng những cơn
bão tài chính làm suy giảm tài sản và sự an toàn tài chính của họ.
Chủ nghĩa tư bản mới đặt
tiền của hàng triệu người làm thuê vào những khoản đầu tư cho họ rất ít quyền
kiểm soát hoặc khả năng sử dụng đòn bẩy.
Như tôi từng viết, tờ
USA Today có làm một khảo sát và nhận thấy rằng nỗi lo sợ lớn nhất của dân Mỹ
không phải là khủng bố mà là lo sợ sẽ không có tiền khi về hưu.
Cũng giống như nhà cửa,
chỉ số Dow mặc dù tăng nhưng sức mua đang thực sự giảm. Sức mua của đồng tiền
suy giảm làm cho tương lai tài chính của nhiều người làm thuê kém an toàn hơn.
Bạn sẽ làm gì khi vấn đề
của bạn là không có đủ tiền cho lúc nghỉ hưu.
Đó là lý do tại sao IQ
tài chính #4: Tạo đòn bẩy cho tiền lại quan trọng đến như vậy. Đòn bẩy tài
chính buộc tiền phải làm việc cho bạn bằng cách sử dụng tiền của người khác và
nếu bạn có chỉ số IQ tài chính #3 cao, bạn sẽ đóng thuế rất ít.
Đòn bẩy là gì?
Nói đơn giản, định
nghĩa của đòn bẩy là làm nhiều hơn với ít hơn.
Nếu một nhà đầu tư thiếu
sự thông minh tài chính để kiểm soát việc đầu tư của mình, việc sử dụng đòn bẩy
mới là rủi ro. Bởi vì hầu hết chuyên viên hoạch định tài chính đầu tư vào những
cái mà họ không có sự kiểm soát, họ không nên sử dụng đòn bẩy. Sử dụng đòn bẩy
để đầu tư vào một thứ mà bạn không có kiểm soát được cũng giống như việc mua một
chiếc xe mà không có vô lăng mà cứ đạp bàn đạp gas.
Sự giàu có của tôi
không tính bằng tài sản ròng
Hiệu ứng sung túc bắt
nguồn từ sự ngộ nhận về tài sản ròng. Tài sản ròng tính bằng giá trị tất cả tài
sản của bạn trừ đi nợ. Khi giá nhà tăng, nhiều người cảm thấy tài sản ròng của
họ tăng.
Ai đã đọc những cuốn sách khác của tôi có thể biết rằng tôi nghĩ khái
niệm tài sản ròng chẳng có ích gì, vì ba lý do:
1. Tài
sản ròng thường là một ước lượng dựa trên những nhận định, chứ không phải thực
tế.
2. Tài
sản ròng thường tính đến những tài sản mà giá trị của nó giảm dần theo thời
gian.
3. Tài
sản ròng tăng thường là do giá trị của đồng đôla giảm.
Nỗi sợ lớn nhất của
chính trị gia
Lý do tôi dùng cụm từ “ảo
tưởng tốt dẹp về sự thịnh vượng” là bởi vì nỗi sợ lớn nhất của chính trị gia và
công viên chức là người dân cảm thấy tồi tệ.
Chủ nghĩa tư bản cũ dựa
trên những nền tảng kinh tế khắc nghiệt. Còn chủ nghĩa tư bản mới thì theo xu
hướng “luôn cảm thấy tốt”. Miễn là tài sản ròng còn tăng thì vẫn còn ảo tưởng
thịnh vượng, cái dựa trên vay nợ chứ không phải là làm ra….Nếu giấc mơ trở
thành ác mộng thì bong bóng “luôn cảm thây tốt” đó sẽ bị vỡ và đầu sẽ lại rơi.
Sẽ không máu chảy đầu rơi như xưa mà là bị mất chức và mất tiền.
Giá trị không do lạm
phát quyết định
Giá trị của khu căn hộ
17 triệu đôla của tôi không do lạm phát hay giá của nó quyết định. Mặc dù giá cả
là quan trọng, nhưng tôi không trông chờ vào việc tăng giá từ những tình huống
diệu kỳ, không biết trước được của thị trường. Tôi không hy vọng tài sản ròng
tăng để cảm thấy tốt đẹp hay là lo lắng mỗi khi thị trường sụt giảm. Vì vậy sự
bùng nổ hay sụp đổ của thị trường không làm tôi quan tâm cho lắm.
Giá trị khu căn hộ của
tôi dựa trên tiền cho thuê nhận được. Nói cách khác, giá trị thực của nó là giá
trị mà những người đi thuê nghĩ nó đáng nhận được...Giá trị của
bất động sản cho thuê, chẳng hạn như khu căn hộ của tôi, phụ thuộc vào số lượng
công việc, lương bổng, nhân khẩu học, nền công nghiệp địa phương và tình hình
cung cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp. Khi xảy ra khủng hoảng nhà đất, nhu
cầu căn hộ cho thuê thường tăng, dẫn đến giá cho thuê tăng. Nếu tiền thuê nhà
tăng thì giá trị bất động sản cho thuê của tôi có thể tăng, bất chấp việc giá của
bất động sản nhà ở đang giảm.
...
Điều này có nghĩa là khu
căn hộ 300 phòng cho tôi quyền kiểm soát và khả năng sử dụng đòn bẩy. Công việc
của tôi với tư cách một nhà đầu tư là làm sao tăng hệ số đòn bẩy từ 1:4 có thể
lên tới 1:10 - có nghĩa là tăng gấp đôi giá trị của bất động sản thông qua công
việc kinh doanh, chứ không phải thông qua thị trường. Tôi có thể làm được điều
này miễn là tôi có quyền kiểm soát.
ĐÒN BẨY KHÔNG CÓ RỦI RO
Nhiều chuyên viên tư vấn
tài chính sẽ nói với bạn rằng lợi nhuận càng cao đi kèm với rủi ro càng cao.
Nói cách khác, sử dụng đòn bẩy rất rủi ro. Điều này hoàn toàn sai. Đòn bẩy chỉ rủi
ro khi chúng ta đầu tư vào những tài sản mà mình không có quyền kiểm soát. Nếu
có kiểm soát, đòn bẩy tài chính có thể được sử dụng mà rất ít rủi ro. Lý do mà
các chuyên viên tài chính nói rằng lợi nhuận càng cao, rủi ro càng cao đơn giản
là bởi vì họ chỉ có bán những khoản đầu tư cho phép rất ít sự kiểm soát.
Như đã nói ở trên, khu
căn hộ 17 triệu đôla ở Tulsa là một khoản đầu tư tốt có thể dùng đến đòn bẩy bởi
vì tôi có quyền kiểm soát hoạt động của chúng và chính những hoạt động đó (thu
nhập nhận được từ tiền cho thuê) quyết định đến giá trị của khoản đầu tư.
KIỂM SOÁT LÀ GÌ?
Hạn chế chính của các
tài sản giấy như tiền gửi tiết kiệm, cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ quỹ là thiếu
quyền kiểm soát. Và do bạn không có quyền kiểm soát, sử dụng đòn bẩy sẽ rất khó
và rủi ro. Bởi vì những tài sản giấy này cho bạn rất ít quyền kiểm soát, thuyết
phục ngân hàng cho bạn vay tiền để đầu tư vào chúng là điều khó khăn. Vậy thì
kiểm soát là gì?
Là doanh nhân, tôi có quyền kiểm soát đối với bốn cột
trong bản báo cáo tài chính của doanh nghiệp mình. Là nhà đầu tư bất động sản,
tôi cũng có quyền kiểm soát như thế đối với khoản đầu tư của mình.
THÔNG MINH TÀI CHÍNH LÀ
CHÌA KHÓA ĐỂ CÓ ĐƯỢC KIỂM SOÁT
Sự thông minh tài chính
là chìa khóa để có được kiểm soát. Thông minh tài chính làm tăng khả năng kiểm
soát và chỉ số IQ tài chính đo lường lợi nhuận có được từ sự thông minh tài
chính. Lấy khu căn hộ 300 phòng ở Tulsa làm ví dụ:
1. Cột thu nhập. Kế hoạch
đầu tiên của tôi sau khi mua nó là tăng giá cho thuê…mỗi căn thêm 100
đôla/tháng trong vòng ba năm tới bằng những cách sau:
1. Tăng giá cho thuê những
căn đang ở dưới mặt bằng giá thị trường.
2. Lắp đặt thêm máy giặt,
máy sấy trong tất cả căn hộ và tính thêm vô tiền thuê.
3. Hoàn tất việc nâng cấp
như là tạo cảnh quan và sửa lại.
Tất cả những điều này
có thể thực hiện được từ tiền của ngân hàng chứ không phải của tôi. Khi trình bảng
kế hoạch kinh doanh cho ngân hàng, những nâng cấp này đã là một phần của kế hoạch
đó và được cộng vào tổng số tiền muốn vay.
Nếu kế hoạch khả thi
trong ba năm tới, IQ tài chính #4 của tôi (đòn bẩy) sẽ phát huy tác dụng vô hạn
bởi vì thu nhập tăng thêm đạt được mà không cần vốn của chủ đầu tư, chỉ cần kiến
thức quản lý tài sản (kiểm soát) tốt để đạt được lợi nhuận cao hơn. IQ tài
chính có thể gia tăng vô hạn bởi vì gia tăng thu nhập có được bằng việc sử dụng
quyền kiểm soát và tiền của ngân hàng.
2. Cột chi phí. Mục
tiêu có thể kiểm soát tiếp theo là giảm chi phí. Điều này có thể đạt được bằng
nhiều cách.
Chi phí giảm, thu nhập
tăng cũng có thể bằng cách giữ thời gian giữa hai lần cho thuê thấp.
Rõ ràng là nhiều nhà đầu
tư không có năng lực không thể giảm chi phí mà còn làm tăng thêm khiến cho bất
động sản họ đầu tư trở thành một khoản đầu tư tồi - chỉ cho họ.
Chính những khu căn hộ
được quản lý kém đó là cái chúng tôi muốn mua nhất bởi vì chúng tôi có thể làm cho
chúng trở thành một khoản đầu tư tốt bằng cách quản lý tốt hơn. Nói cách khác,
chúng tôi kiếm được tiền từ những nhà đầu tư tệ.
QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ
SỰ KIỂM SOÁT CHÍNH
Như bạn biết, quản lý bất
động sản là một trong những yếu tố quyết định khả năng sinh lời của bất động sản
đó. Nó là sự kiểm soát then chốt. Như mọi nhà đầu tư khác, tôi không thích phải
quản lý bất động sản.
Một trong những lý do
tôi tránh xa hầu hết cổ phiếu, và quỹ hỗ tương là bởi vì tôi không kiểm soát được
chi phí, đặc biệt là lương cho ban quản lý, tiền thưởng và lệ phí.
Đối với tôi, đây là một
chi phí cực kỳ tốn kém và là một sự cắt cổ. Đó là lý do tại sao tôi không thích
tài sản giấy. Hầu hết tài sản giấy được quản lý bởi các MBA, những nhân viên
nghĩ nhiều về lợi ích tài chính của mình hơn là an toàn tài chính của các cổ
đông công ty.
3. Cột tiêu sản.
Lãi suất thấp như vậy
là một cách kiểm soát và sử dụng đòn bẩy quan trọng khi mà 1% lãi trên số tiền
vay hàng ữiệũ đôla có tác động rất lớn đến lợi nhuận ròng.
4. Cột tài sản. Bằng
cách tăng tiền thuê, giảm chi phí, giảm nợ vay và lãi suất, giá trị của bất động
sản tăng theo.
…giành, được quyền kiểm
soát và dịch chuyển những con số theo cách bạn muốn là một cách sử dụng đòn bẩy
tốt và là kết quả của sự thông minh tài chính.
TRÒ CHƠI ĐỚP TÁO
Khi thị trường lên xuống,
nhiều nhà đầu tư trông giống những người tham dự camival chơi trò đớp táo trong
bồn nước. Nó trông vui nhưng không phải là cái tôi muốn làm hằng ngày chỉ để kiếm
tiền.
Thay vì nhìn giá cổ phiếu
và những quỹ hỗ tương lên xuống trên thị trường, tôi muốn kiểm soát báo cáo tài
chính của mình. Có thông minh tài chính để kiểm soát thu nhập, chi phí, nợ và
cuối cùng là giá trị khoản đầu tư, tôi kiểm soát được vận mệnh tài chính của
mình.
Nhà đầu tư không có sự
kiềm soát và sức mạnh đòn bẩy trong bất kỳ cột nào của báo cáo tài chính với tiền
tiết kiệm, cổ phiếu, trái phiếu, quỹ hỗ tương và quỹ đầu tư chỉ số.
TẠM DỪNG TRƯỚC KHI TIẾP
TỤC
Trước khi tiếp tục nói
về những hình thức sử dụng đòn bẩy và kiểm soát cao cấp hơn, tôi nghĩ là chúng
ta cần tóm tắt và xem sơ lại những điểm đã đề cập ở trên trước khi đi vào những
cái phức tạp hơn. Có bảy điểm, đó là:
Điểm thứ nhất: Có nhiều
loại đòn bẩy...Thực ra, cả năm loại thông minh tài chính như tăng thu nhập, bảo
vệ tiền, lập ngân sách, sử dụng đòn bẩy và thông tin đều là đòn bẩy cả. Đòn bẩy
là bất cứ cái gì làm cho công việc của bạn dễ dàng hơn.
…với chỉ số IQ tài
chính cao hơn, việc ra quyết định đầu tư phức tạp cũng sẽ trở nên dễ dàng hơn.
Điểm thứ hai: Hầu hết mọi
người đầu tư vào những tài sản giấy, những thứ mà họ có rất ít quyền kiểm soát.
Bởi vì những tài sản này hầu như không cho bạn quyền kiểm soát, những người đầu
tư vô chúng sử dụng rất ít đòn bẩy, lợi nhuận đầu tư thấp và phản ánh IQ tài
chính thấp.
Điểm thứ ba: Tăng lợi
nhuận không nhất thiết phải tăng rủi ro. Khi các chuyên gia tài chính nói rằng
gia tăng lợi nhuận đi kèm với gia tăng rủi ro, họ chỉ đúng trong trường hợp
đang nói về các tài sản giấy. Còn nói chung cho tất cả loại tài sản, điều đó
sai. Những tài sản như là doanh nghiệp hoặc bất động sản yêu cầu cần phải có nhiều
sự thông minh tài chính hơn nhưng cho quyền kiểm soát nhiều hơn, khả năng sử dụng
đòn bẩy nhiều hơn mà lại ít rủi ro hơn. Để có được mức rủi ro thấp, cần có sự
thông minh tài chính. Đó là lý do tại sao tôi khuyên mọi người bắt đầu với quy
mô nhỏ và giữ cho quy mô nhỏ bởi vì khi đó họ có thể làm cho sự thông minh tài
chính của mình tăng. Ngược lại, nếu sự thông minh tài chính thấp thì sử dụng
đòn bẩy sẽ càng làm giảm IQ tài chính và lợi nhuận đầu tư.
Điểm thứ tư: Hầu hết
các chuyên gia tư vấn tài chính không phải là nhà đầu tư. Họ đơn thuần chỉ là
người bán hàng... Đa số sử dụng rất ít đòn bẩy, cả về mặt nghề nghiệp lẫn tài
chính.
Là chủ doanh nghiệp,
tôi có hàng ngàn người làm việc giúp tôi. Là một nhà đầu tư, giống như trường hợp
khu căn hộ ở Tulsa, tôi có 300 người thuê nhà giúp tôi chi trả cho vốn đầu tư của
tôi, ngân hàng thì cho tôi vay 4 đôla trên mỗi đôla tôi có và sở thuế giảm thuế
thu nhập cho tôi. Đây là những ví dụ cho nhiều loại đòn bẩy khác nhau.
Điểm thứ năm: Giáo dục
tài chính làm tăng sự thông minh tài chính. Nhiều người đầu tư vào những tài sản
giấy như là tiết kiệm, cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ quỹ hỗ tương và quỹ chỉ
số bởi vì họ không cần hoặc không muốn sự kiểm soát. Điều họ muốn là giao tiền
cho một chuyên gia tư vấn tài chính, hy vọng người này sẽ làm tốt công việc của
mình.
Nếu chúng ta muốn có kiểm
soát hơn nữa, điều đầu tiên chúng ta cần phải kiểm soát giáo dục tài chính của
mình, điều sẽ làm tăng sự thông minh tài chính và hy vọng là sẽ tăng khả năng
kiểm soát tài chính và sử dụng đòn bẩy.
Điểm thứ sáu: Đòn bẩy
có tác dụng hai chiều. Đòn bẩy có thể giúp bạn làm giàu nhưng cũng có thể khiến
bạn nghèo đi. Đó là lý do tại sao sử dụng đòn bẩy cần phải có sự thông minh và
quyền kiểm soát tài chính.
Học cách kinh doanh
trên thị trường chứng khoán, cả bất động sản nữa, là một phần quan trọng trong
nền tảng giáo dục tài chính của một nhà đầu tư.
Nhà đầu tư bất động sản
cũng sử dụng quyền chọn và phí quyền chọn ở đây là khoản tiền thanh toán trước.
Nếu bạn là nhà đầu tư sang tay, thị trường bất động sản mà hạ nhiệt thì sẽ là
tai họa lớn.
Điểm thứ bảy: Trong khi
nhiều chuyên gia tư vấn tài chính đề nghị nên đa dạng hóa, thực sự thì họ không
làm như vậy. Có hai lý do mà sự đa dạng hóa họ khuyến nghị không thực sự là đa
dạng hóa. Lý do thứ nhất là các chuyên gia tư vấn tài chính chỉ đầu tư vào một
loại tài sản duy nhất: tài sản giấy. Lý do thứ hai là chứng chỉ quỹ hỗ tương đã
mặc nhiên là khoản đầu tư được đa dạng hóa. Nó là một hỗn tạp của những cổ phiếu
tốt lẫn cổ phiếu xấu.
Những người đầu tư
chuyên nghiệp không bao giờ đa dạng hóa. Như Warren Buffett đã từng nói, “Đa dạng
hóa là lớp bảo vệ cho sự thiếu hiểu biết. Nó không cần thiết nếu chúng ta biết
mình đang làm cái gì.”
Còn người cha giàu của
tôi sẽ nói, “Con đang che đậy sự thiếu hiểu biết của ai - của con, của tay tư vấn
tài chính hay là cả hai?”
Thay vì đa dạng hóa,
nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ làm hai việc. Thứ nhất là tập hợp những khoản đầu
tư tốt để tiết kiệm được tiền và tăng lợi nhuận. Thứ hai là phòng chống rủi ro,
nói cách khác là bảo hiểm rủi ro.
SỬ DỤNG NHIỀU ĐÒN BẨY
HƠN, LỢI NHUẬN CAO HƠN VÀ RỦI RO ÍT HƠN
Tập trung, chứ không phải
là đa dạng hóa, là lời giải cho cách sử dụng đòn bẩy tốt hơn. Tập trung cần nhiều
sự thông minh, tài chính hơn. Mà sự thông minh tài chính thì bắt đầu với việc bạn
hiểu mình đang đầu tư vì cái gì. Trong thế giới tiền bạc, nhà đầu tư theo đuổi
hai thứ: lãi vốn và dòng lưu kim.
1. Lãi vốn. Nhiều người
cho rằng đầu tư là rủi ro do họ đầu tư vì lãi vốn. Trong nhiều trường hợp, đầu
tư vì lãi vốn cũng giống như đánh bạc, hay nói cách khác là đầu cơ. Khi ai đó
nói rằng, “Tôi sẽ mua cổ phiếu, chứng chỉ quỹ, bất động sản này,” có nghĩa là
anh/cô ta đang đầu tư vì lãi vốn, sự gia tăng giá cả của tài sản.
2. Dòng lưu kim. Đầu tư
cho dòng lưu kim thì ít rủi ro hơn. Đầu tư cho dòng lưu kim nghĩa là đầu tư cho
nguồn thu nhập nhận dược.
Khi tôi mua khu căn hộ
300 phòng kia, tôi cũng đang đầu tư cho dòng lưu kim. Điều khác biệt là tôi
đang đầu tư cho dòng lưu kim nhưng sử dụng tiền của ngân hàng nên lợi nhuận
trên vốn đầu tư cao hơn, trả thuế ít hơn. Đó là việc sử dụng đòn bẩy một cách
thông minh hơn.
BẠN ĐANG ĐẦU TƯ VÌ CÁI
GÌ?
Nhiều chuyên gia tài
chính khuyên rằng khi còn trẻ, bạn nên đầu tư vào những quỹ tăng trưởng. Đầu tư
cho sự tăng trưởng đồng nghĩa với đầu tư vì lãi vốn. Và họ khuyên khi về già, bạn
nên chuyển sang đầu tư vào những quỹ thu nhập để có dòng tiền ổn định. Nói cách
khác là nên đầu tư cho dòng lưu kim khi đã có tuổi. Họ cho rằng dòng lưu kim
thì chắc chắn và ít rủi ro hơn.
BA DẠNG NHÀ ĐẦU TƯ
Nhìn chung, khi nói đến
lãi vốn và dòng lưu kim, thì có ba dạng nhà đầu tư.
Họ là:
1. Những người đầu tư
chỉ vì lãi vốn. Trên thị trường chứng khoán thì những người này được gọi là nhà
buôn chứng khoán (trader) còn trên thị trường bất động sản họ được gọi là nhà đầu
tư sang tay (flipper). Mục tiêu đầu tư của họ nói chung là mua rẻ bán đắt. Nhìn
vào Kim tứ đồ, nhà buôn chứng khoán và nhà đầu tư sang tay thực sự nằm trong
nhóm T chứ không phải nhóm Đ. Họ được xem như là những nhà buôn chuyên nghiệp
chứ không phải là nhà đầu tư.
2. Những người đầu tư
chỉ cho dòng lưu kim. Nhiều nhà đầu tư thích gửi tiết kiệm hoặc trái phiếu bởi
vì nhận được thu nhập ổn định. Một số nhà đầu tư thích trái phiếu đô thị bởi vì
thuế suất trên thu nhập bằng không.
Trong bất động sản, nhiều
nhà đầu tư thích “bộ ba ròng” (triple net leases -NNN). Với NNN, nhà đầu tư sẽ
nhận thu nhập mà không phải chịu thuế, tiền sửa chữa và bảo hiểm. Người thuê
nhà sẽ chịu những chi phí đó.
Theo nhiều cách, “bộ ba
ròng” cũng có ưu điểm giống như trái phiếu đô thị bởi vì thu nhập sẽ không chịu
thuế hoặc thuế sẽ được hoãn lại. Mặc dù tôi thích những bất động sản có “bộ ba
ròng”, bạn có thể đoán được diều này, cái khó là tìm được một bất động sản tốt
cho một người cho thuê “dễ thương” sẵn sàng chịu trả suất lợi nhuận cao cho
mình.
3. Những người đầu tư
cho lãi vốn lẫn dòng lưu kim. Cách đây nhiều năm, các nhà đầu tư đầu tư cho cả
lãi vốn lẫn dòng lưu kim. Những “người xưa cũ” ấy vẫn nói với nhau rằng giá cổ
phiếu sẽ lên trong khi vẫn trả cổ tức. Nhưng đó là chuyện
trong nền kinh tế cũ, dưới chủ nghĩa tư bản cũ.
Với chủ nghĩa tư bản mới,
các nhà đầu tư tài sản giấy thích đánh nhanh rút gọn.
Là một “người xưa cũ”
trong thời đại của chủ nghĩa tư bản mới, tôi buộc phải có đủ thông minh để đầu
tư vì lãi vốn, dòng lưu kim, ưu đãi thuế cũng như không bị ảnh hưởng bởi những
đợt hỗn loạn mà các chú nhóc và siêu máy tính ấy gây ra.
Có ba yếu tố để trở
thành một nhá đầu tư bất động sản cừ khôi. Chúng là:
1. Đối tác tốt. Như
Donald Trump có nói, “Bạn không thể có giao dịch thành công với một đối tác tồi.”
2. Nguồn tài trợ tốt.
Cơ bản mà nói, nói đến bất động sản không thể không nói đến việc tài trợ. Nhiều
người vẫn nói, “Địa điểm, địa điểm, địa điểm.” Nhưng tôi sẽ nói, “Tài trợ, tài
trợ, tài trợ.” Nếu bạn bảo đảm được nguồn tài trợ tốt, giao dịch sẽ thành công.
Nếu không thì thất bại.
Như Ken McElroy bạn tôi
nói, “Người nào có kế hoạch tốt hơn sẽ chiến thắng.” Còn Dortald Trump thì nói,
“Hãy nghĩ lớn.”
3.Quản lý tốt. Lý do mà
tôi tự tin đầu tư vào bất động sản 300 phòng trị giá 17 triệu đôla kia là bởi
vì tôi có những đối tác tốt. Nếu tôi có những đối tác tồi, tài trợ và quản lý kém,
giao dịch trên sẽ là một thảm họa tài chính. Có được kiểm soát lên cả ba yếu tố:
đối tác, tài trợ và quản lý, tôi vui vẻ sử dụng tiền vay để tạo đòn bẩy. Nếu
không, có thể tôi sẽ không dám dùng nợ vay để tài trợ dự án. Nếu mà rủi ro cao,
giống như đầu cơ cổ phiếu hoặc hàng hóa, tôi chỉ thích dùng số tiền mà tôi có
thể mất.
LỢI NHUẬN CAO HƠN NHƯNG
ÍT RỦI RO HƠN
Có ba chiến lược đầu tư
cao cấp hơn nhưng cũng đòi hỏi nhiều sự thông minh tài chính hơn. Ba chiến lược
sử dụng đòn bẩy cao cấp đó là: OPM, ROI và IRR.
1. Tiền của người khác
- OPM. Có nhiều cách để sử dụng tiền của người khác.
2. Lợi nhuận đầu tư -
ROI. Đây là một khái niệm dễ gây lúng túng cho nhiều nhà đầu tư.
Là một nhà đầu tư cho cả
lãi vốn lẫn dòng lưu kim, lợi nhuận duy nhất mà tôi tính đến là dòng lưu kim.
Điểm khác biệt ở đây là
một phương pháp thì tính ROI dựa vào gia tăng giá của cổ phiếu còn phương pháp
kia lại dựa vào số tiền thực bỏ vào túi.
Nhưng dòng lưu kim là lợi
nhuận duy nhất mà có thể đo lường được một cách hữu hình khi tôi vẫn còn giữ
tài sản.
Đóng góp vô quỹ 401(K)
TOÀN BỘ LÀ TIỀN CỦA BẠN
Một điểm gây hiểu lầm
khác. Các chuyên gia tài chính cá nhân thường nói rằng công ty cùng tham gia
đóng góp theo một tỉ lệ số tiền mà bạn tự bỏ vào quỹ hưu trí. Nếu tỉ lệ đó là
1:1, chuyên gia tư vấn có thể sẽ nói là bạn đã có lợi nhuận đầu tư ROI 100 phần
trăm. Đó không phải cách tôi nhìn nhận vấn đề. Theo tôi, việc các công ty cùng
tham gia đóng góp đó chẳng qua chỉ là họ lấy tiền của tôi rồi bỏ vào đó, mà thậm
chí tôi còn mất tiền. Nói cách khác, phần đóng góp mà công ty giữ lại rồi sau
đó đem đóng vẫn là tiền của tôi. Đó là tiền mà đáng ra công ty phải trả cho
tôi. Nó là một phần lương của tôi, một chi phí của công ty.
Khi nói đến lợi nhuận từ
sử dụng đòn bẩy, tôi đang nói đến tiền của người khác… chứ không phải tiền của
tôi.
ĐÒN BẨY CÀNG CAO, LỢI
NHUẬN CÀNG CAO
Lý do mà đòn bẩy quan
trọng đến vậy là bởi vì đòn bẩy càng cao thì lợi nhuận càng cao.
KHÔNG CÓ TIỀN MÀ VẪN KIẾM
ĐƯỢC TIỀN
Trong ví dụ tiếp theo,
lại sử dụng ví dụ khu căn hộ 300 phòng, tôi sẽ giải thích làm sao tôi có thể nhận
được suất sinh lời vô hạn bằng cách sử dụng đòn bẩy. Cách thức là tăng tiền
thuê và lắp đặt thêm máy giặt, máy sấy cho mỗi trong số 300 căn hộ đó. Sau đây
là những tính toán được trình bày đơn giản. Gia tăng ròng 100 đôla/tháng của tiền
cho thuê là để thích nghi với tình hình thị trường, nâng cấp ngoại thất và
trang bị cho mỗi căn hộ với máy giặt, máy sấy.
Tóm lại ngân hàng bỏ ra
100 phần trăm số tiền cho những việc nâng cấp còn chúng tôi nhận được thu nhập
tăng thêm. Người thuê nhà trả chi phí và những khoản trả góp tiền nhà.
3.Hệ số hoàn vốn nội tại
- IRR. Một trong những thước đo lợi nhuận đầu tư phức tạp và thường gây bối rối
là hệ số hoàn vốn nội tại. Nếu nhà đầu tư thực sự hiểu mình đang làm gì, họ có
thể gia tăng lợi nhuận đầu tư bằng cách hiểu rõ IRR.
Nói cực kỳ đơn giản, hệ
số hoàn vốn nội tại IRR đo lường những lợi nhuận và đòn bẩy khác mà một khoản đầu
tư được kiểm soát tốt có được.
1. Cột thu nhập: Thu nhập
thụ động. Nhiều người cho rằng tiền cho thuê gộp là một phần của cột thu nhập.
Tuy nhiên, IRR còn tính đến những dạng thu nhập khác. Thu nhập thụ dộng bị tính
thuế thấp hơn so với thu nhập nhận được.
2. Cột chi phí: Khấu
hao. Ở Mỹ, sở thuế “cho” các nhà đầu tư một khoản thu nhập khác mà trong thực tế
có vẻ như là một chi phí. Thu nhập này là khấu hao. Tên gọi khác của khấu hao
là “thu nhập ma”. Lý do là bởi vì nó không phải là một chi phí thực.
Còn những nhà đầu tư
tài sản giấy thì không có những thứ gọi là khấu hao như thế.
3. Cột tiêu sản: Khấu
hao nợ. Một dạng thu nhập khác của nhà đầu tư đó là khấu hao nợ, một cụm từ mỹ
miều chỉ việc thanh toán dần dư nợ theo một lịch trình. Nếu như bạn có được khoản
nợ tốt, khoản nợ mà một ai đó khác chẳng hạn như người đi thuê trả cho bạn, khấu
hao nợ trở thành thu nhập đối với bạn…trong khi người đi thuê phải trả nợ cho
tôi, tôi vẫn nhận được tất cả những ưu đãi thuế liên quan đến khoản đầu tư.
4. Cột tài sản: Tăng
giá. Đó là việc giá trị của tài sản tăng. Đây cũng là thu nhập đối với bạn. Nó
không phải là nhận định của các chuyên giá định giá về việc tăng giá bán dựa
trên tương quan nhà đất trong khu vực.
Như trên chưa phải là một
cách chính xác để định nghĩa IRR nhưng nó cũng cho bạn khái niệm bằng cách nào
mà một nhà đầu tư có thể tăng lợi nhuận đầu tư cao hơn nhiều so với đa số các
nhà đầu tư tài sản giấy khác. Chí ít thì bạn cũng hiểu đại khái IRR là gì.
KẾ HOẠCH RÚT LUI
Cái hay trong kế hoạch
rút lui của dự án khu căn hộ 300 phòng, một lần nữa, là việc sử dụng đòn bẩy để
làm giàu thêm. Thay vì bán nó đi và chịu thuế lãi vốn trên số tiền lời thu được,
chúng tôi rút tiền đầu tư bằng cách tái tài trợ.
Chúng tôi làm được điều
này là bởi vì chúng tôi đã làm tăng giá trị của bất động sản thông qua việc
nâng cấp và quản lý nó. Ngân hàng ghi nhận điều này và chúng tôi có thể dùng nó
để vay tiếp. Qua việc làm tăng giá trị của bất động sản, chúng tôi có thể rút
tiền đầu tư mà không bị đánh thuế và hoạt động kinh doanh được cải thiện tạo ra
thu nhập cao hơn, dư để trang trải việc trả góp cao hơn. Bằng cách vay tiền chứ
không phải bán nó đi, chúng tôi lấy lại được số tiền trả trước của mình, không
phải chịu thuế, mà vẫn giữ được tài sản. Đến lúc này thì suất sinh lời từ bất động
sản đó trở nên vô tận bởi vì mặc dù không còn đầu tư vào giao dịch đó nữa,
chúng tôi vẫn nhận được thu nhập.
Đây là cách sử dụng đòn
bẩy tối ưu.
BẮT ĐẦU TỪ CON SỐ KHÔNG
Đối với một số người,
khu căn hộ 300 phòng vôn 17 triệu đôla có vẻ như là một khoản đầu tư lớn. Đối với
một số người, nó chỉ là một khoản đầu tư nhỏ.
Tôi đề cập đến quy mô
và vốn đầu tư của những dự án chỉ để muốn nói ba điểm:
1. Sinh ra đã nghèo và
thiếu giáo dục tài chính không có nghĩa là bạn không thể làm giàu. Rất ít người
sinh ra đã đủ giàu để mua khu căn hộ 17 triệu đôla. Và không ai sinh ra đã đủ
thông minh để tự mình mua, kiếm tài trợ và quản lý khu căn hộ 300 phòng được.
Hay nói cách khác, không có tiền hoặc không được giáo dục tài chính không phải
là lý do bào chữa cho việc không bắt đầu.
2. Hãy bắt đầu từ việc
nhỏ và học hỏi.
Dù vậy, tôi không khuyến
khích mọi người dùng thẻ tín dụng để trả trước tiền nhà. Tuy nhiên, tôi khuyên
khích mọi người dọc sách và tham dự những buổi hội thảo trước khi đầu tư.
3.Mơ lớn. Chúng ta đều
biết rằng phải để cho trẻ con có quyền mơ ước. Người lớn cũng phải được như vậy.
Thay vì sống dưới khả năng,
chúng tôi mơ lớn, học hỏi và đầu tư cẩn trọng để tăng khả năng. Nó không chỉ là
tiền… mà nó còn là cuộc sống.
TÓM TẮT
Ngày 9 và 10 tháng 8
năm 2007, khi các thị trường trên thế giới suy sụp, nhiều người còn không có
khái niệm sự sụp đổ là gì. Nhiều người không hiểu là nó sẽ ảnh hưởng như thế
nào đến đời sống của họ. Nhiều người cũng không biết là những quy luật thay đổi
năm 1971 và 1974 đã ảnh hưởng đến cuộc sống họ như thế nào. Ngày nay, ngay cả ở
quốc gia giàu có nhất thế giới, nước Mỹ, hàng triệu người được đào tạo, làm việc
chăm chỉ dang kiếm được ít hơn mặc dù được trả lương cao hơn, tiết kiệm một đồng
tiền đang giảm giá, bám víu vào ngôi nhà cũng đang giảm giá và sử dụng thẻ tín
dụng để thanh toán các hóa đơn.
Tệ hơn nữa, bởi vì thị
trường sụp đổ, họ nghĩ rằng đầu tư là rủi ro và muốn có lợi nhuận cao hơn bạn
phải chịu nhiều rủi ro hơn. Chỉ có ít người biết được rằng mấu chốt của việc sử
dụng đòn bẩy là quyền kiểm soát và mấu chốt của kiểm soát lại là sự thông minh
tài chính.
Nhưng tin tốt là sự
thông minh tài chính càng cao, bạn càng kiếm được nhiều tiền mà không cần đến
tiền. Với chủ nghĩa tư bản mới, bạn hoàn toàn có thể kiếm tiền mà không có tiền.
Trong Thời đại Thông tin, kiến thức là đòn bẩy tối ưu. Bạn càng kiếm được nhiều
tiền mà không có tiền, ROI và IRR của bạn càng cao và đủ số IQ tài chính của bạn
càng cao.
Bởi vì IQ tài chính đo
lường bằng con số sự thông minh tài chính, điều này có nghĩa là nếu như bạn đạt
được lợi nhuận vô hạn, chỉ số IQ tài chính của bạn cũng là vô hạn.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét